Być może masz trudności ze spłatą kredytu hipotecznego lub musisz się przeprowadzić, ale masz problemy ze sprzedażą domu. Możesz też chcieć zmienić miejsce zamieszkania i pozyskać pieniądze z domu. Jeśli jesteś w takiej sytuacji, być może słyszałeś o exchange with delayed completion lub lease options.
Należy zachować ostrożność przy zapisywaniu się do jednego z tych programów, ponieważ mogą one być ryzykowne. Najlepiej traktować je jako ostateczność.
Czym są exchange with delayed completion i lease options?
Exchange with delayed completion oznacza uzgodnienie ceny sprzedaży domu z kupującym. Po zawarciu umowy kupujący zazwyczaj wpłaca uzgodniony depozyt. Jednak w przeciwieństwie do zwykłej sprzedaży domu, zakończenie umowy jest opóźnione o kilka lat.
Lease options contract oznacza, że kupujący płaci kwotę z góry, aby mieć prawo do zakupu domu w przyszłości. Cena jest ustalana na podstawie wartości domu teraz, a nie po zakończeniu sprzedaży.
W ramach obu programów nabywca może przejąć spłatę kredytu hipotecznego i dokonywać płatności bezpośrednio na rzecz nabywcy lub kredytodawcy hipotecznego. Nabywca może również przejąć koszty ubezpieczenia budynku i zgodzić się na pokrycie kosztów wszelkich napraw nieruchomości.
Zwykle wyprowadzasz się, a kupujący wprowadza się lub wynajmuje dom najemcy. Kredyt hipoteczny pozostaje jednak w Twoim imieniu do czasu sfinalizowania sprzedaży.
Ważne jest, aby wiedzieć, że programy te nie są regulowane przez rząd. Jeśli się wyprowadzisz, nie będziesz mieć dużej ochrony, jeśli coś pójdzie nie tak. Na przykład, jeśli kupujący przestanie dokonywać płatności na rzecz pożyczkodawcy hipotecznego, nadal będziesz odpowiedzialny za spłatę kredytu hipotecznego.
Co jeśli program zezwala na pozostanie w domu?
Programy te są zwykle znane jako programy sale and rent back. Pozwalają one sprzedać dom prywatnej firmie lub osobie fizycznej, zazwyczaj po obniżonej cenie, i nadal mieszkać w domu, wynajmując go jako najemca.
Sale and rent back schemes są regulowane przez rządowy organ nadzoru finansowego, Financial Conduct Authority (FCA). FCA sprawdza, czy firmy przestrzegają zasad. Oznacza to również, że możesz złożyć skargę, jeśli coś pójdzie nie tak.
Firmy oferujące exchange with delayed completion lub lease options, które pozwalają na pozostanie w domu, mogą próbować wymigać się od przestrzegania zasad dotyczących programu sale and rent back. Mogą też nie wiedzieć, że muszą przestrzegać tych zasad. Mogą również nie wyjaśnić, że to, co faktycznie oferują, to program sale and rent back.
Jakie jest ryzyko?
Istnieje kilka zagrożeń, o których należy pomyśleć przed przystąpieniem do jednego z tych programów. Pamiętaj:
- nadal jesteś odpowiedzialny za swój dom i kredyt hipoteczny, nawet jeśli kupujący przejmie płatności na rzecz pożyczkodawcy hipotecznego. Jeśli nabywca popadnie w kłopoty finansowe, będziesz odpowiedzialny za wszelkie długi lub nieuregulowane płatności i możesz stracić swój dom
- możesz zostać obciążony opłatami, które mogą nie być jasne lub uzasadnione
- jeśli nie uzyskasz zgody pożyczkodawcy przed przystąpieniem do jednego z tych programów, możesz złamać warunki umowy kredytu hipotecznego
- możesz zgodzić się na nieuczciwe warunki umowy, nie zastanawiając się, co one oznaczają dla Ciebie w dłuższej perspektywie
- jeśli to, co jest Ci oferowane, jest w rzeczywistości programem sale and rent back, a firma lub osoba fizyczna nie jest autoryzowana przez FCA, nie będziesz objęty Financial Services Compensation Scheme. Nie będziesz również mógł złożyć skargi do Financial Ombudsman Service, jeśli coś pójdzie nie tak.
Jakie inne możliwości masz do wyboru?
Jeśli rozważasz jeden z tych programów, ponieważ masz trudności ze spłatą kredytu hipotecznego, najpierw rozpatrz poniższe opcje:
- sposoby na obniżenie kosztów kredytu hipotecznego
- sposoby kontrolowania wszelkich zaległości hipotecznych
- zwiększenie dochodów i ograniczenie wydatków
- sprzedaż domu na wolnym rynku
- sprawdzenie, czy otrzymujesz wszystkie świadczenia socjalne i ulgi podatkowe, do których jesteś uprawniony
Jeśli rozważasz jeden z tych programów, ponieważ musisz się przeprowadzić, ale masz trudności ze sprzedażą domu, możesz pomyśleć o wynajęciu go samodzielnie lub skorzystać z usług agencji.
Kolejne kroki
Jeśli nadal chcesz uzyskać exchange with delayed completion lub lease options contract, upewnij się, że:
- znasz potencjalne ryzyko
- sprawdziłeś, czy przed podjęciem jakichkolwiek działań potrzebna jest zgoda pożyczkodawcy, w przeciwnym razie może dojść do złamania warunków umowy kredytu hipotecznego
- pamiętasz o wszelkich opłatach i prowizjach, które musisz uiścić, oraz o ich wysokości. Zadaj sobie pytanie, czy są one rozsądne
- rozumiesz szczegóły umowy poprzez uzyskanie niezależnej porady prawnej
- jeśli pozostajesz w domu, sprawdź, czy firma, z którą masz do czynienia, jest regulowana przez FCA. Możesz dowiedzieć się, czy firma jest regulowana, sprawdzając Financial Services Register.
